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優化建筑設計,節約巨額成本

日期: 2015-09-21
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來源:搜狐焦點?|?作者?:路德民?|?北京新紀元建筑工程設計有限公司董事、總經理

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建筑作品是靠建筑設計過程來體現的,怎樣評判建筑設計的優劣?怎樣描述建筑作品的社會價值?若從建筑設計的角度回答,答案是:滿足社會需求,功能設計合理,造型新穎美觀,符合業主要求。若從市場經濟的角度出發,答案是:保證社會資源的充分合理應用,以求建筑作品的最大經濟價值。具體而言,建筑平面、建筑層高、建筑面積等都會影響項目造價。以最小的投入得到最大的產出,在建筑設計的每一個環節顯現優化設計的經濟價值,這是決勝地產項目成功的關鍵。

房地產開發建設在落實了土地購置等相關手續后,首先要考慮的是選擇一家建筑規劃設計單位,但要用怎樣的標準來衡量和確定設計單位?怎樣評估設計單位的作用和價值?怎樣理解和發揮設計單位的潛在價值?有的開發商把設計費的低價中標作為選定設計單位的首要條件,這在很大程度上顛倒了主次關系。的確,節約和控制成本是每家開發企業必須認真重視和嚴格對待的問題。土地成本、建造成本、銷售成本、財務成本等構成開發建設總成本中的設計費用成本,僅占建造成本的3%左右(根據2002年建設部頒發的建設工程設計收費標準),而好的設計成果不但能夠為開發商節省大量的建造成本,同時還能產生數倍于設計費用的附加值。

??建筑設計優化在房地產開發中的實際價值貢獻,我在實施過程中感觸頗深。在實際工作中我遇到太多的案例,因涉及建筑行業的項目保密規則,故此次選取的三大案例隱去開發商及項目名稱。

案例一:隱形浪費

??某設計公司完成的600萬平米住宅小區建設項目,僅鋼筋購置費一項用資3.42億元,經驗測算用鋼指標較大,超出經驗估值。解除了合同設計單位后重新委托一家資質、信譽、能力良好的設計單位,其結構專業設計人員優化結構方案,精心結構計算,筆下完成的結構設計成果經造價咨詢機構詳細計算鋼筋用量,鋼筋購置費1.98億元,僅用鋼資金一項節省建設投資1.44億元。該開發商支付了設計公司1800萬元設計費用,避免了1.44億元(相當于8倍設計費)的投資隱性浪費——類似于水電管線的非合理布置;“肥梁胖柱”的混凝土用量增加;不科學的空調系統設計;非簡約式的采暖系統布局;結構基礎方案中的非必要超挖;用電負荷的超功能計算;建筑用材的不當選取等。諸多“隱性浪費”在建筑設計成果中隨處可見,而這種“隱性浪費”很難被人們發現,也不會引起人們的足夠重視。

在竣工驗收座談會上,負責前期開發的人員感慨地說:設計費用成本在建筑安裝工程成本中占有很小的百分比,而正是這占有很小百分比的設計機構去完成全過程的建安設計成果,過度壓低設計費用,過短的設計周期,挫傷了設計師的創作熱情,擠掉了設計師的優化設計時間,換回了數倍設計費用等值的“隱性浪費”。

案例二:絕對值高出3億

某房地產開發建設的住宅小區,總體規劃審批后根據開發商的資金條件,分兩期設計、建設與銷售,一期32萬平米,二期20萬平米。一期開盤后銷售狀況不好,大多客戶反映戶型問題,施工質量問題,使用功能與平面布局不協調等等。開發商更換了設計單位,重新委托二期設計工程項目,該設計單位選派了最強設計人員組成專項設計小組,認真研討和總結一期項目的成敗教訓,通過一系列的精心組織、精心設計、精心計算,最終完成的設計成果在整體建設標準不低于一期基礎上呈現的數據如下:

從以上數據分析:一期項目建造投資浪費9600萬元(較經驗值);二期項目建造投資較一期節省6000萬元;二期銷售收入高出一期1500元/?平米,絕對值高出3億。

案例三:從爛尾到地標

有一個項目總建設規模12萬平米,由A、B、C區組成,規劃意見下達后分期建設實施,方案設計幾經上報均因日照、消防、控高等問題不能滿足規劃條件而得不到審批,開發商違規主體施工A區1萬平米的公建形成爛尾項目。開發無法繼續,項目整體轉讓,設計單位認真研究分析規劃設計條件,挖潛技術潛能,合理利用總圖布局、層高控制、功能關系等多渠道多方面的技術手段,最終完成了符合規劃條件的方案成果,獲得了12萬平米的開發建設許可,項目如期開盤。開盤價12000元/?平米,很短時間內幾次調高售價,最高達26000元/平米。該項目獲地標性建筑,體現了較高的經濟價值。從爛尾樓的形成到成功開發與取得驕人業績的全過程,充分說明了建筑規劃設計在房地產開發建設中的重要作用與經濟價值。

??合理、優化的建筑設計不但可以節約項目造價成本,還可以為開放商創造附加經濟價值:標志性建筑作品的產生;成功樓盤的開發與建設;建設成本的有效控制與資金節省;固定資產投資的高效回報;充分高效合理的使用土地資源;維護建設法規的嚴格體現。在房地產界流行著“地段,地段,還是地段”的說法,而對建筑規劃設計來說,設計是無形資產,設計是生產力,設計是社會財富的創造與奉獻者

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